租客在租賃房屋期間，兩次被外來(lái)人員騷擾，選擇提前退租、搬離房屋，出租公司認(rèn)為租客違約解除合同，無(wú)權(quán)要求退還押金。近日，浙江省寧?？h人民法院審結(jié)一起房屋租賃合同糾紛案，判決被告某物業(yè)管理公司退還原告王某某剩余押金。

　　2024年8月，王某某和某物業(yè)管理公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃某公寓的房屋，租期為半年，即2024年8月29日至2025年2月28日，租金月結(jié)，提前5天支付下期房租。某物業(yè)管理公司收取租房押金及水電費(fèi)押金。同年11月底，案外人趙某因醉酒，到王某某屋外敲門十余分鐘。王某某與某物業(yè)管理公司的管理人員聯(lián)系，然而管理人員并未及時(shí)采取必要措施制止該醉酒人員的行為，王某某報(bào)警后才得以解決。2025年1月，外來(lái)推銷人員進(jìn)入公寓內(nèi)敲擊王某某房屋房門。同年1月23日，王某某以安全無(wú)法得到保障為由，向某物業(yè)管理公司提出提前解除合同，之后未支付最后一期租金。同年1月31日，王某某搬離公寓，后某物業(yè)公司向原告退還部分水電費(fèi)押金。

　　王某某認(rèn)為，某物業(yè)管理公司未能提供必要安全保障措施，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)要求解除合同、退還剩余押金。某物業(yè)管理公司則認(rèn)為，王某某違約解除合同在先，無(wú)權(quán)要求退還押金。雙方協(xié)商未果，王某某起訴至法院，要求某物業(yè)管理公司退還扣除消耗的水電費(fèi)及超期居住的2天房租后的剩余押金。

租客遭騷擾提前退租，押金能否退還？——房屋租賃合同安全保障義務(wù)的法律認(rèn)定與實(shí)操指引

一、租賃合同解除糾紛律師解讀：核心法律爭(zhēng)議與裁判邏輯

1. 出租人的安全保障義務(wù)：法定責(zé)任不可免除

? 法律依據(jù)與核心內(nèi)涵：律師會(huì)明確，根據(jù)《民法典》第 731 條 “租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”，以及《商品房屋租賃管理辦法》第 9 條 “出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全”，出租人不僅需保障租賃房屋本身的質(zhì)量安全，還需承擔(dān)管理區(qū)域內(nèi)的安全保障義務(wù)—— 包括防范外來(lái)人員非法入侵、及時(shí)制止騷擾行為等，這是房屋租賃合同的默示義務(wù)，無(wú)需合同明確約定即存在。

? 本案中出租公司的違約認(rèn)定：某物業(yè)管理公司作為公寓管理者，具有更強(qiáng)的安全管理能力，但其在兩次騷擾事件中均未履行應(yīng)盡義務(wù)：① 首次醉酒人員敲門時(shí)，未及時(shí)采取制止措施，需租客報(bào)警才能解決，違反 “及時(shí)響應(yīng)并處置安全隱患” 的義務(wù)；② 第二次外來(lái)推銷人員進(jìn)入公寓騷擾，說(shuō)明公寓門禁管理存在漏洞，違反 “防范外來(lái)人員非法進(jìn)入” 的安全保障義務(wù)。兩次事件疊加，導(dǎo)致租客的居住安全無(wú)法得到保障，符合 “租賃物危及承租人安全” 的法定情形。

? 安全保障義務(wù)的邊界區(qū)分：需明確出租人并非承擔(dān) “無(wú)限安全責(zé)任”（如租客因自身糾紛導(dǎo)致的騷擾，出租人無(wú)過(guò)錯(cuò)則無(wú)需擔(dān)責(zé)），但本案中騷擾者為無(wú)關(guān)案外人，且因出租人門禁管理疏漏、處置不及時(shí)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，故需承擔(dān)全部責(zé)任。對(duì)比類似案例，若出租人已履行合理安全保障義務(wù)（如張貼安全提示、配備消防設(shè)施、及時(shí)處置隱患），則無(wú)需對(duì)承租人意外損失擔(dān)責(zé)。

2. 提前退租的合法性：租客無(wú)責(zé)解除合同的法定情形

? 合同解除的法律依據(jù)：《民法典》第 563 條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方有權(quán)解除合同。房屋租賃合同的核心目的是 “承租人獲得安全、穩(wěn)定的居住權(quán)”，本案中出租公司未履行安全保障義務(wù)，導(dǎo)致租客居住安全受威脅，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，王某某有權(quán)單方無(wú)責(zé)解除合同，而非 “違約解除”。

? 與 “違約退租” 的核心區(qū)別：若租客因自身原因（如工作調(diào)動(dòng)、個(gè)人偏好）提前退租，屬違約行為，出租人可依約沒(méi)收押金；但本案中退租是因出租人違約導(dǎo)致的 “被動(dòng)解除”，租客無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，不僅無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，還可要求出租人退還押金并賠償損失（如搬家費(fèi)、臨時(shí)居住費(fèi)）。

? 押金退還的法律依據(jù)：根據(jù) 2025 年 9 月 1 日施行的《住房租賃條例》第 10 條，押金用途限于違約擔(dān)保與損害賠償，是否可不退、如何扣減須明確約定。本案中王某某無(wú)違約行為，亦未造成房屋損壞，出租公司以 “違約解除” 為由拒絕退還押金，違反法律規(guī)定，法院判決退還剩余押金符合立法精神。

3. 裁判邏輯：平衡合同嚴(yán)守與實(shí)質(zhì)公平

? 法院判決的核心考量：法院未機(jī)械依據(jù) “租期未到不得退租” 的合同約定，而是聚焦 “實(shí)質(zhì)公平”—— 既保障出租人的合同權(quán)益，更優(yōu)先保護(hù)承租人的人身安全權(quán)（居住安全是基本人權(quán)，優(yōu)先于合同約定）；同時(shí)結(jié)合《住房租賃條例》“破解押金退難” 的立法目的，認(rèn)定押金應(yīng)退還，引導(dǎo)出租人重視安全保障義務(wù)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。

? 對(duì)租賃雙方的警示意義：對(duì)出租人而言，安全保障義務(wù)是法定義務(wù)，不能通過(guò)合同約定免除，需加強(qiáng)門禁管理、及時(shí)處置安全隱患，否則可能面臨合同解除與押金退還的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)承租人而言，遭遇騷擾后需及時(shí)留存證據(jù)，通過(guò)合法途徑解除合同，避免因證據(jù)不足被認(rèn)定為 “違約退租”。

4. 核心爭(zhēng)議點(diǎn)對(duì)比：本案與典型租賃糾紛的區(qū)別

二、律師能做的：全流程實(shí)操指引（從維權(quán)到預(yù)防）

1. 承租人（王某某方）的維權(quán)實(shí)操

? 證據(jù)收集與固定：

? 核心證據(jù)：房屋租賃合同（證明租賃關(guān)系與押金約定）、騷擾事件相關(guān)證據(jù)（報(bào)警記錄、與出租公司的溝通記錄、監(jiān)控錄像、證人證言）、退租通知（如微信 / 短信記錄、書(shū)面通知回執(zhí)），證明出租人未履行安全保障義務(wù)；

? 關(guān)鍵證據(jù)：房屋交接記錄（證明房屋無(wú)損壞，無(wú)需扣除押金）、水電費(fèi)繳納憑證（證明無(wú)欠費(fèi)）、搬家費(fèi)、臨時(shí)居住費(fèi)票據(jù)（可主張額外賠償）；

? 補(bǔ)充證據(jù)：公寓門禁管理疏漏的照片 / 視頻（如大門敞開(kāi)、無(wú)安保人員）、其他租客的類似投訴記錄（證明安全問(wèn)題并非個(gè)例）。

? 訴訟 / 協(xié)商訴求設(shè)計(jì)：

? 核心訴求：要求解除房屋租賃合同，退還扣除合理費(fèi)用（水電費(fèi)、超期居住房租）后的剩余押金；

? 附加訴求：要求出租人賠償因騷擾導(dǎo)致的額外損失（如搬家費(fèi)、精神損害撫慰金，需提供相關(guān)憑證）；

? 協(xié)商策略：以 “出租人違約證據(jù) +《住房租賃條例》押金規(guī)定” 為籌碼，要求對(duì)方主動(dòng)退還押金，避免訴訟成本；若協(xié)商無(wú)果，可起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，防止出租人轉(zhuǎn)移資金。

2. 出租人（物業(yè)管理公司方）的應(yīng)對(duì)實(shí)操

? 合理抗辯與證據(jù)準(zhǔn)備：

? 若主張已履行安全保障義務(wù)，需提供證據(jù)：門禁管理記錄（如訪客登記、安保巡邏記錄）、與租客的溝通記錄（證明及時(shí)響應(yīng)）、安全提示張貼照片、騷擾事件處置記錄（如協(xié)助報(bào)警、安撫租客）；

? 若租客存在未繳費(fèi)用（如租金、水電費(fèi)），可主張從押金中扣除，但需提供明確憑證，不得隨意擴(kuò)大扣除范圍；

? 避免無(wú)效抗辯：不得以 “合同未約定安全保障義務(wù)”“騷擾系第三方造成” 為由拒絕擔(dān)責(zé)，此類抗辯不符合《民法典》與《商品房屋租賃管理辦法》的強(qiáng)制性規(guī)定。

? 調(diào)解中的權(quán)益爭(zhēng)?。?/p>

? 提出可行方案：如 “全額退還押金，雙方互不追究其他責(zé)任”，快速化解糾紛，避免影響公司聲譽(yù)；

? 主動(dòng)彌補(bǔ)過(guò)錯(cuò)：若確實(shí)存在安全管理疏漏，可承諾加強(qiáng)門禁管理、增加安保巡邏，爭(zhēng)取租客諒解，降低糾紛化解成本。

3. 合同起草與審查：預(yù)防糾紛的關(guān)鍵要點(diǎn)

? 出租人視角的合同優(yōu)化：

? 明確安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容（如 “出租人負(fù)責(zé)公寓門禁管理，配備安保人員，及時(shí)處置騷擾、入侵等安全事件”）；

? 約定押金扣除的具體情形（如 “租客未按約定退租、造成房屋損壞的，可扣除押金”），避免模糊表述引發(fā)爭(zhēng)議；

? 加入 “安全事件處置流程” 條款（如 “租客遭遇騷擾后，應(yīng)在 24 小時(shí)內(nèi)書(shū)面通知出租人，出租人需在 1 小時(shí)內(nèi)響應(yīng)”），明確雙方權(quán)責(zé)。

? 承租人視角的合同審查：

? 重點(diǎn)審查安全保障條款，若合同未約定，可要求補(bǔ)充 “出租人需保障租賃期間的居住安全，及時(shí)制止外來(lái)人員騷擾”；

? 明確押金退還條件與時(shí)間（如 “合同解除后 15 日內(nèi)，出租人應(yīng)退還押金，扣除費(fèi)用需提供憑證”），避免 “押金不退” 的霸王條款；

? 警惕免責(zé)條款：若合同約定 “出租人對(duì)第三方造成的騷擾不承擔(dān)責(zé)任”，該條款因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，可要求刪除。

4. 判決 / 協(xié)商后的執(zhí)行與后續(xù)維權(quán)

? 承租人的執(zhí)行保障：

? 若出租人未按判決 / 協(xié)商結(jié)果退還押金，可在 2 年申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效內(nèi)，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，提供出租人銀行賬戶、房產(chǎn)、車輛等財(cái)產(chǎn)線索；

? 若出租人存在惡意拖欠、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)行為，可申請(qǐng)法院將其納入失信名單，限制高消費(fèi)。

? 出租人的風(fēng)險(xiǎn)防控：

? 及時(shí)退還押金，避免因逾期支付產(chǎn)生違約金（如按 LPR 計(jì)算的利息）；

? 針對(duì)安全管理漏洞進(jìn)行整改，完善門禁系統(tǒng)、增加安保巡邏，避免再次發(fā)生類似糾紛；

? 留存整改記錄（如合同補(bǔ)充協(xié)議、安保培訓(xùn)記錄），以備后續(xù)可能的糾紛舉證。

5. 特殊情形的應(yīng)對(duì)策略

? 若騷擾事件情節(jié)嚴(yán)重（如暴力威脅、多次騷擾），承租人可立即搬離，無(wú)需提前通知，并要求出租人賠償全部損失（如搬家費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、精神損害撫慰金）；

? 若出租人已履行安全保障義務(wù)（如及時(shí)制止騷擾、無(wú)管理疏漏），承租人仍以 “安全擔(dān)憂” 為由退租，屬違約行為，出租人可依約沒(méi)收押金，但需提供充分證據(jù)證明自身無(wú)過(guò)錯(cuò)；

? 若租賃房屋為群租房、違法建筑（不符合安全標(biāo)準(zhǔn)），承租人可隨時(shí)解除合同，要求退還押金并賠償損失，出租人還可能面臨行政處罰。